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"是最好的,不是最好的之一。我有這個自信,否則不敢殺到廣州來。"王健林在接受媒體專訪時鄭重承諾,萬達廣場一定是廣州最好的商業設施,明年上半年開業的酒店也一定是廣州最好的五星級酒店。
豪言一:白云新城萬達廣場"是廣州最好,不是最好的之一"
位于白云新城的廣州白云萬達廣場,是萬達集團在主三家地區投資建設的第一個萬達廣場。而此前,萬達廣場的模式已經在北京、上海、南京、重慶等多個城市成功復制。
當談及為何選擇這個時機、選擇白云新城這個項目進駐廣州時,王健林表示,之前一直不敢在廣州做項目,是因為模式還不是很成熟。"全國只有廣州、貴陽、西寧、拉薩和烏魯木齊沒有萬達,其他四個是太落后,而廣州是太先進。廣州房地產相當于中國的黃埔軍校,基本都是廣深房地產北上,很少有南下的地產商,所以一直不敢動。"
王健林認為,從2008年起,萬達的模式已經成熟,因此去年開了8個萬達廣場,今年的計劃是再開15個。其中,廣州萬達廣場將是萬達集團目前已開業在建60多座萬達廣場中的一個A級旗艦店,無論是地段選擇,還是招商資源,王健林表示都有這個自信。"我們的定位,商業一定是廣州最好的,酒店也一定是廣州最好的,如果做得不好,會在同行面前丟臉。這不是賺多少錢的問題,而是面子問題。"而至于萬達廣場的第一位置能坐多久,王健林也放言:"要看我第二個店什么時候做出來,別人是做不出來的。"
對于將項目選在白云新城的原因,王健林也做出了解釋,一方面因為是個新區,規劃上可以根據需要,尺度較大的進行調整;而另一方面,正因為選擇在新區,將來商業火爆程度如何,更能檢驗產品。"如果去了天河城等地方,即使做的精彩,別人也不會覺得你有什么本事。接下來廣州還有兩三個項目,都是在大家認為不適合做商業的地方。這樣更好的展現萬達產品的影響力。"
而對于"強龍"如何抵擋"地頭蛇"?王健林也有自己的看法,他認為,南北地方文化差異很大,尤其是商業消費完全是地域性的。萬達有專門的招商中心,除了大型主題店外,很多是跟著萬達一起發展的。
萬達的"競爭殺手锏"不是品牌,而是內容定位,比如白云萬達廣場安排了兩個天幕,費用接近1億元。根據萬達的設計強行規范,零售比重不得超過50%,而廣州萬達廣場的非零售比重將接近六成,大量的是餐飲、文化、體育、和休閑區域,這些租金要低于零售業,"沒有實力的企業撐不住,我們就可以,初期犧牲一點租金,使商業旺起來。"
豪言二:廣州要建10個萬達廣場 爭取每年開一個
有備而來,讓王健林對萬達在廣州的發展充滿信心。他透露,萬達在廣州的目標是做10個萬達廣場,"努力維持在每年開一個的速度","可能是十年做到,快一點的話五年做到。"王健林表示,"開發進度將會隨著白云萬達廣場的開業而加快,每個月貢獻給地方的稅收就有一兩千萬,到時候做大做好后,我們也會有議價能力。"
與其他企業的不同,萬達習慣于將計劃提前公之于眾。王健林表示,目前已經確定的是,今年將新增15個萬達廣場和7個五星級酒店,2011年將建成20個廣場和15個五星級酒店。"計劃都具體排到幾月幾日。"他認為,這樣做是為零售商考慮,回報就是連續五年萬達的租金收繳率都在99%以上,"創造了世界不動產業奇跡,說明商業收益好。"
王健林介紹,萬達的"相關多元化"到2012年,將會體現在三個方面:一是商業地產,屆時竣工面積將達1400萬平米,全球保四爭三;二是酒店方面,2012年開業45家五星級和六星級酒店。待建二三十家,在全球企業中領先;三是百貨業,計劃將建65家,成為全國領先。
至于萬達是否會將商業地產的模式復制到海外,王健林則表示,將會通過并購的形式完成,并且"三年內一定會有國際并購發生"。
王健林表示,萬達的目標是三年內進入世界500強,希望資產和市場價值更靠前一點,具體的目標是三年成為世界級企業。
豪言三:商業地產比住宅地產 更賺錢
盡管目前專注于商業地產,而20年前,萬達同樣是做住宅起家的,直到10年前才開始涉足商業地產。
至于為何要轉型,王健林說,當時開發住宅項目,確實做得很順,賺的也很多,一年有五六百萬平米的開發,但他開始意識到,這種對土地資源的占有肯定長不了。"2009年全國城鎮現房開工25億多平米,這種土地資源占有是絕對不可持續。那時候就思考要追求長期穩定的現金流,研究來研究就去想到了商業地產。至少知道房子怎么蓋,商業可以補課。"
商業地產對比住宅地產,其實是一個塊錢和慢錢的問題。王健林坦言,在投資階段,如果看前三年回報率肯定不如開發住宅,而把眼光放到十年二十年來比較,賺的錢肯定比住宅地產多。他打了個比方,比如一塊地,開發住宅,投資5億,收回10億;而建一個店需要投資10億,每年收租1億元,但不要忘了還有本身10億元的物業,去銀行能貸款可以有11億元,從發展資金上來看,是不相上下的,只是反映在財報上利潤率會低一點。但如果十年的租金,就比5億元的利潤更高一些。而十年后,物業還沒有丟掉。這也正是為什么不少大房產商都轉向商業地產的原因。他表示:"這是方向,只是認識早晚的問題。最后,市場和歷史會證明,誰的選擇更合適一些。"
目前廣深住宅房地產的水準是,基本上是引領國內房地產發展的。萬達為什么比較晚來廣州,就是要"不出手則已,一出手就精彩"。
不過王健林認為,住宅地產發展的技術和空間基本成熟,再往上升,變化不大,消費者更多關注的是性價比,加上現在房地產價格那么高,是政策市,受政策制約太大。"如果嚴管三年,很多企業就活不下去",模式決定住宅開發有風險,這也是萬達選擇商業地產的重要原因之一。
而萬達進入廣東市場,引起沖擊是顯而易見的。王健林認為沖擊來自兩方面,其一是萬達一年內開業。據介紹,目前萬達的項目,都是提前具體到開業時間等細節的,去年三個點都是一年內完成從奠基到開業的全過程;而另一方面的沖擊是來自于概念上的。廣州的房地產業需要調整,本身廣州土地就不富裕,大規模的房地產開發無法持續,"不在商業上下功夫,十年后劣勢就顯現了。"
豪言四:"一兩年內樓價出現拐點,完全是天真的想法"
盡管涉及的大多為商業地產和高檔住宅,但王健林對于房價的看法很有自己的堅持:"大環境沒有變化的情況下,一兩年內樓價出現拐點是天真的想法。"
王健林認為,目前有關今年樓市將出現拐點的看法并不成立,主要原因是此次的宏觀調控政策與2007年初政策的口號不同。2006年提出的口號是:適度從緊的貨幣政策,對房地產提出是嚴控。一下子嚴控了兩年多,房價出現了拐點,房地產市場出現了拐點,很多開發商都大量降價銷售、很多企業破產了。而現在的情況,王健林分析,"相信一兩年內,絕不會出現刺激政策,在這種情況下,期望房價出現拐點,完全是天真想法。"尤其是大城市的房價不會降下來,甚至從長遠看,除非中央重拾嚴厲政策,否則十年內房價肯定是穩步上升的。
而另外,新的《拆遷條例》正在修改后,一旦實施將大大推高房地產成本,一定會帶來土地大幅度上升;同時,根據王健林自己做的"精細調查",全國有2-2.2億農民工,其中有8千萬集中在房地產業,考慮到就業壓力,也不會再犯這樣的錯,過多打壓房地產。